Lakáshitel, hitel hírek

A „roham” várható elmaradását egyrészt a változatlanul alacsony kereslettel indokolják a piaci szereplők, amelyet az is erősít, hogy a jelenlegi, téli időszak a lakáshitelek szempontjából egyébként is holt szezonnak számít.

Másrészt a rendeletben meghatározott maximális hitelmértékek nem nagyon térnek el a már most is alkalmazott mutatószámoktól, így nem várhatók drasztikus változások a hitelezési feltételekben sem.

Kappéter Béla, az FHB Jelzálogbank kommunikációs igazgatója lapunkkal közölte: bár az új jogszabály még nem jelent meg, az arról kiadott tájékoztató anyag alapján nem jelent majd szigorítást a jelenlegi banki gyakorlathoz képest, így nem kell arra számítani, hogy a lakásvásárlást vagy -cserét tervező ügyfelek előre hoznák a beruházásaikat.

A történet 2006-ban kezdődik, de akkor még unalmas: ügynök megkeres, meggyőz, család is bíztat (az ügynök is családtag!), hát belemegyek: szerződés a RBL-vel. Bosszant, hogy egy számomra teljesen antipatikus banknál folyószámlám kell legyen emiatt, plusz megcsináltatnak velem egy újabb bankkártyát. De még belefér. Apuka, anyuka segít, gyűl a számlán a pénz, valahol az alagút végén csillog egy pici remény: egyszer lesz lakáshitelem, s hátha lesz mire költeni…

2007-ben levélben értesítenek arról, hogy a bank jóváírta a beígért kamatot, állam bácsi pedig a prémiumot. Ettől a derűs pillanattól kezdve viszont egyre sötétebb az egész ügy.

2007 végén az ügynököm már nem foglalkozik ezzel, tanácstalan vagyok. Pár hónapos csecsemővel a kenguruban több ízben előszobázom az egyetlen illetékesnél… A tag profi, seperc alatt meggyőz, hogy duplázzam meg az összeget, mert jól járok! Persze le kell perkálni a banknak az új összegnek megfelelő (nem kicsi!) “komissziont”.

2008-ban már nem érkezik értesítés. Igaz, közben lakcímet változtatok. A bankszámlámat felszámolják, de előtte megnyugtatnak, hogy más számláról is utalhatom a megtakarítani kívánt pénzt. Év végén újabb pánik, ügynökkel kellene tanácskozni. Egykori ügynököm segít, sikerül megnyugodni újabb infók birtokában.

Fel sem tűnik, hogy 2009-ben sem érkezik értesítés a számlaegyenlegről. Egye fene, még kitart a nyugalom. 2009 vége fele viszont nem találom az ügynök névjegyét, nem emlékszem a nevére sem, így hát tárcsázom a szerződést tartalmazó mappán megadott központi számot. Előadom a problémám, ti. hogy kellene az ügynök neve, ha nekik van ilyen nyilvántartásuk.

Ez volt december elején… Az események sűrűsödnek. A telefon végén közlik velem, hogy semmilyen információt nem szolgáltathatnak ki, mert nincs jelszavam. De sebaj, bármelyik bankfiókban rendelnek a szerződéshez jelszót.

Nem késlekedek, pár nap elteltével egy órát töltök egy bankfiókban, de a bankos hölgy teljesen más információkkal rendelkezik. Óbégat, hogy az ilyen régi szerződésekhez nincs hozzáférésük. S különben is csak telefonon lehet érdeklődni… Végül közös nevezőre jutnak a központtal, megírjuk a szerződésmódosítást, hogy hát legyen  jelszavam. 2-3 nap múlva nyugodtan telefonáljak, ott majd mindent megmondanak!

Túl korán szusszanok fel. A beígért időpont + 2 napig meg sem érkezik a kérelem. Aztán újabb napok elteltével közlik velem, hogy iktatták, de még nem dolgozták fel. Aztán egymást követő 3 napig nem működik a belső hálózat, hiába telefonálok. Aztán kitörnek az ünnepek, nem is próbálkozom csak január elején.

Magabiztosan tárcsázom a számot (már kívülről tudom, érthető, miért). Percek elteltével fuldoklok a dühtől: fabatkát sem ér a módosítás, mert nem egyezik az aláírás. Menjek vissza oda, ahol leadtam, írjunk még egy papírost, mert az aláírás muszáj egyezzen. S különben is, bármelyik bankfióknál megmondják, ami engem érdekel. Nem hiszik, hogy ott mást mondanak nekem… Mindegy, ebbe nem megyek bele, belátom, hogy „más a szó ha mondják…”

Vissza a bankba. Ismét kisgyermek lóg rajtam. Szerencsére ugyanaz a hölgy, akivel a jelszavas kérvényt töltöttem ki, emlékszik is rám, nem kell Ádámtól és Évától kezdeni. De baj van. Változott az összes űrlap, neki még nincs új, kell telefonáljon a központba. Ők még nem tették fel a belső hálózatra, nyomtatni sem tud, de nem baj, nemsokára… Várok… Megsajnál, telefonál: itt vár az ügyfél, nem tágít, legyenek oly kedvesek, e-mailen is küldjék el. Hálás vagyok neki, de újabb várakozás következik…. Ismét telefonál: né, az ügyfél ölében sír egy baba, miért nem küldték? Elküldték? Ja, akkor az e-mail fiókkal lesz gond, legyenek oly kedvesek, küldjék el a főnökasszony címére is. A főnökasszonyt már ismerem, kiselőadást tartott arról, milyen béna vagyok, hogy még nincs kiforrott aláírásom, lám, mekkora kalamajkát okoztam itt… Végre kinyomtatható az űrlap. Kerek negyven perc alatt sikerült!

Ismét azzal bíztatnak, hogy 2-3 nap múlva telefonálhatok. Most már van tapasztalatom, csak egy hét után próbálkozom. Mondanom sem kell: még nincs iktatva. De csak 10 nap elteltével próbálkozzak ismét, mert bevezetni, feldolgozni sok idő kell… Erősen csodálkozom, hogy ennek a banknak ennyi rengeteg kérelmet kell iktaniabevezetniefeldolgoznia. Ha csak nem arról szólnak, amiről az én következő kérelmem fog szólni, ti. hogy adják szépen vissza a pénzem, tartsák meg a kva előnyös de ha belegondolunk mégsem annyira előnyös hiteleiket, s ne legyen több dolgom velük soha az életben!

Egyre-másra jelennek meg a jegybanki alapkamathoz vagy a budapesti bankközi kamatlábhoz (Bubor) alkalmazkodó jelzáloghitel-konstrukciók a hazai hitelintézetek termékpalettáján - írta a Világgazdaság.

Mind a jegybanki alapkamat, mind a bankközi kamatláb drasztikus csökkenésen ment keresztül az utóbbi 12 hónapban, s ha valamilyen drámai fordulat nem történik, várhatóan tovább csökkennek a jövőben is, így csökkenhet mind a bankok, mind a jelzáloghiteles ügyfelek terhe, ami vonzóvá teheti ezeket a termékeket.

Ezen felül a potenciális hitelfelvevők nagy részének komoly gondjai támadtak az elmúlt években domináns devizaalapú hitelek kamataival. A megjelent ajánlatok kecsegtetőek, hiszen már minden bank kínál tíz százalék környéki kamat mellett forint alapú lakáshitelt.

A történet főszereplője öt év alatt 8,2 milliót veszített egy annak idején 13,4 millió forintért, teljes egészében az egyik kereskedelmi banktól felvett svájci frank alapú kölcsönből vásárolt lakás értékesítésekor.

A dologban egyáltalán nem az árfolyamváltozás a ludas, annak átlaga ugyanis a futamidő alatt mindössze 4%-al, 164-ről 170 forintra nőtt.

Kovács úr (nevezzük így) 54 éves korában, ezelőtt öt évvel megvásárolta élete első ingatlanát, 13,4 millió forintért egy belvárosi, 55 négyzetméteres lakást, amelyhez a teljes vételárat az egyik kereskedelmi bank CHF alapú, tíz éves futamidejű lakáscélú kölcsönéből fedezte. Akkoriban, pénzügyes létére nemigen számolgatta a költségeket, csak azt mérte fel, hogy a 200 ezer forint körüli (a végére 220 ezerre nőtt) havi törlesztő részletből és kapcsolódó költségekből álló summa kifizetése nem fog gondot okozni, ha csak a lakásban működtetett irodája forgalmában nem történik valamilyen drámai visszaesés.

Pedig a feltételek már első ránézésre sem tűntek túlságosan ügyfélbarátnak. A kötelezően a teljes futamidő alatt a banknál - külső szemlélő számára teljesen indokolatlanul - fenntartatott külön forint és külön deviza számla költségei aprópénznek tűnnek a pénzintézet javára, „természetesen" a pénzintézet biztosítójánál kötelezően megköttetett, a lakás vételárának megfelelő összegű kockázati életbiztosítás havi 35 ezer forintos díja mellett.

Volt persze kölcsön folyósításáért felszámolt külön összeg éppúgy, mint az előtörlesztésért kirótt 1,5 százalékos jutalék is. Az induló, évi 4,99%-os kamat és a hozzá társuló 0,125%-os kezelési költség a hatodik évre 6,8, illetve 1,5%-ra nőtt akkor, amikor a hitel felvevőjének egy Bernben lakó barátja éppen 1,5-re alkudta le 1,8% százalékról egy svájci banknál a szintén ingatlan alapú jelzáloghitelének ottani kamatát.

Tekintve, hogy a hitel összege megfelelt a lakás vételárának, a bank természetesen kiegészítő ingatlanfedezetet is kért, és fogadott el, egy készséges családtag 39 millióra értékelt második kerületi házának képében. A két tulajdonos azonnal végrehajtható közjegyzői okiratban volt köteles áldását adni arra is, hogy a 13,4 milliós hitel törlesztésének elmaradása esetén a bank akár a hitelfedezeti érték 50 százalékáért (!), azaz 5,6, illetve 19,3 millióért maga értékesítse a jelzálogával megterhelt, és záros határidő belül kiüríteni vállalt ingatlanokat.

Kovács úr végül öt év elteltével kapott észbe és látott neki a nagyon rossz befektetésnek bizonyuló lakás eladásának. Az értékesítésben közreműködő ügynök szerint hatalmas szerencséjére volt, amikor az ingatlanpiacon tapasztalható általános pangás ellenére igen hamar, igaz, a beszerzési árnál olcsóbban, mindössze 12 millió forintért, de talált egy készpénzes vevőt.

A végső egyenleg tehát a következőképpen alakult: Kovács úr a két bankszámlára az öt év alatt 11,7 millió forintot fizetett be összesen, hogy a bankkal történt elszámolás után kézhez kapjon belőle 3,5 milliót. Azaz az unokái által majd egészen biztosan nem afféle legendás ingatlanmágusként emlegetett Kovács úrnak öt év alatt egészen pontosan 8,2 millió forintot sikerült buknia az ügyleten, amiből 6,8 milliót ugyebár a banknak köszönhet, a hazai hitelviszonyok nagyobb dicsőségére.

A tavalyi év első kilenc hónapjában nagyjából 12 ezer ingatlan esetében közvetlenül kértek a bankok végrehajtást a bedőlt ingatlanhitelek miatt, vagy átadták az ügyet valamelyik követeléskezelő cégnek

Míg a bankok korábban nagyobb arányban éltek a közvetlen végrehajtással, az utóbbi egy évben eltolódott az arány a követeléskezelő cégek bevonása felé - írja a Népszava.

Az adatok azt mutatják, hogy a követelések behajtásával a bankok egyre kevésbé akarnak foglalkozni. Ehelyett inkább akár "diszkont" áron is, vagyis nem a követelés teljes árán megszabadulnak a macerás ügyektől.

Fontos szabály azonban, hogy a banknak és a követeléskezelő cégnek is értesítenie kell az ügyfelet arról, hogy más jogosult a követelés behajtására és az adós a továbbiakban nem a bankkal, hanem a követeléskezelővel áll kapcsolatban.

Több vidéki város önkormányzata válságkezelő programokat indít, hogy segíthesse azokat, akik a gazdasági krízis miatt – munkájuk elvesztése, fizetésük csökkenése, vagy a törlesztőrészletek drasztikus emelkedése következtében – nem tudják fizetni a lakásukra felvett hitelt.

Bár már hónapok óta van lehetőség arra, hogy az önkormányzatok – elővásárlási jogukkal élve – megvegyék a bedőlt hitelek miatt árverezésre ítélt ingatlanokat, majd azokat bérbe adják a korábbi tulajdonosnak, ezt a módszert sok helyen nem tartják követendőnek. Egyfelől azért, mert így több tízmillió forintból is csupán néhány családot menthetnek meg a hajléktalanságtól, másfelől hasznosabbnak találják, ha a végleges eladósodás megelőzésében segíthetnének az érintetteknek.

Így vélekedtek Zalaegerszegen is, ahol januártól kamatmentes hitelt nyújt az önkormányzat azoknak, akik a válság következményei miatt nem tudják törleszteni a lakásukra felvett hitelt. Ötvenmillió forintot különített el erre a célra a város: csaknem hetven család, két évig legfeljebb havi harmincezer forintot, összesen maximum 720 ezer forintot kaphat. Ezt az öszszeget a kölcsön lejártával, négy év alatt – havi 15 ezrenként – kell visszafizetniük az érintetteknek.

Sümegi László, a zalaegerszegi önkormányzat szociális bizottságának elnöke szerint ezzel a kölcsönnel azokon segíthetnek, akik bajba kerültek ugyan, de „még nem csaptak össze a fejük felett a hullámok”, s a támogatással átvészelhetik a kritikus hónapokat – van esély a lakásuk, egzisztenciájuk megmentésére. Azt, hogy ki kaphat ilyen kölcsönt, szigorú feltételrendszer szerint döntik el. Feltétel, hogy a kérelmezőnek csak egy, 120 négyzetméternél nem nagyobb lakóingatlana lehet, hitelét még a válság kirobbanása előtt vette fel, s legfeljebb kéthavi törlesztőrészlettel maradt el. A kölcsön odaítélése előtt megvizsgálják, hogy a kérel mező anyagi helyzete – például a fizetése vagy a törlesztőrészlete – valóban a krízis kirobbanása után romlott-e drasztikusan.

Hasonló módszert dolgoztak ki a Hajdú-Bihar megyei Polgárban is. A város képviselő-testülete arról döntött, hogy krízisalapot hoz létre a válság miatt nehéz anyagi helyzetbe került helyi lakosok megsegítésére. A támogatásra azok jogosultak, akik a munkahelyüket a válság kirobbanását követő időszakban, azaz 2008 októbere után veszítették el, s akik számára az esetleges pénzintézeti hiteltartozás visszafizetése veszélyezteti a napi megélhetést.

Tóth József polgármester, szocialista parlamenti képviselő elmondta: a támogatás formája kamatmentes kölcsön, amelynek maximális összege 300 ezer forint. A szociális kölcsön összege egyedülállóak esetében legfeljebb 100 ezer forint, gyermeket nem nevelő házaspárok esetében maximum 200 ezer forint, míg a gyermekes családok megkaphatják a 300 ezer forintot. A kölcsönt tíz hónap alatt, egyenlő havi részletekben kell visszafizetni. A kezdeményezés iránt nagy volt az érdeklődés, a krízisalapra több tucat család jelentkezett. A hatmillió forintos krízisalapból első körben tizennyolc családon segítettek összesen négymillió forinttal, majd a fennmaradó összeget újabb jelentkezők számára ítélték oda.

Míg Zalaegerszegen és Polgárban a kamatmentes kölcsönben látják a megoldást, addig Kaposváron másféle módszert dolgoztak ki. Kéki Zoltán, a somogyi megyeszékhely címzetes főjegyzője azt mondta: bankok adatai alapján felmérést készítettek arról, hogy a válság miatt hány kaposvári családban okozhat nehézséget a lakáshitel törlesztése, és meglepő eredményre jutottak. Kiderült ugyanis, hogy 2008 nyarához képest nem nőtt számottevően a törlesztéssel elmaradók száma.

Emiatt letettek arról, hogy általános programot dolgozzanak ki a bajba került lakáshitelesek számára, ehelyett egyedi elbírálás alapján döntenek arról, kit és milyen mértékben támogatnak. A főjegyzőtől megtudtuk: a nyár óta mindössze két család kérte az önkormányzat segítségét. Nekik egyszeri, nagyobb összegű, vissza nem térítendő rendkívüli támogatást adott a város, egy pénzügyi szakember pedig segített a hitelszerződés módosításában úgy, hogy a futamidő nyújtásával csökkentették a részletek mértékét.

Tudósítóink több településen érdeklődtek a bajba jutott lakástörlesztők megsegítéséről, s kiderült: a legtöbb városban, községben nincs hasonló program. Ez korántsem tartja meglepőnek Zongor Gábor, a Települési Önkormányzatok Országos Szövetségének főtitkára, aki mindezt azzal magyarázta: „A krízis miatt nehéz helyzetbe került lakáshitelesek felkarolása nem önkormányzati feladat, de biztosan nem a segítő szándék hiányzik a települések vezetőiből. A városok, községek többsége egyszerűen nincs olyan helyzetben, hogy akárcsak néhány milliót is elkülöníthetne erre a célra”.

A főtitkár szavait alátámasztja Kiskunhalas esete. Várnai László polgármester érdeklődésünkre azt mondta: náluk az OTP kezdeményezte, hogy az önkormányzat részvételével hozzanak létre olyan programot, amivel a hitelüket törleszteni nem tudókat segíthetnék. Ezt a javaslatot azonban elutasította a képviselő-testület, mert a város annyira el van adósodva, hogy már saját feladatait sem tudja teljes körűen ellátni.

A lakáshitellel rendelkező és krízishelyzetbe került családok támogatásáról még az elmúlt évben alkotott rendeletet a közgyűlés. A vissza nem térítendő támogatás összege maximum 200 ezer forint lehet, és a hitelhátralék megfizetésére fordítható, olvasható a Szociális Osztály által kiküldött tájékoztató anyagban.

Nagykanizsa Megyei Jogú Város Közgyűlése megalkotta 56/2009 (XII. 04.) számú rendeletét a krízishelyzetbe került, lakáscélú hitellel rendelkező személyek támogatására.
A rendelet alapján támogatásban részesíthető az a természetes személy tulajdonos, aki a lakáscélú hitelével összefüggésben, a gazdasági válsághoz kapcsolódó, előre nem látható krízishelyzetbe került. A támogatás formája vissza nem térítendő támogatás, melynek összege a kérelemmel érintett lakáscélú hitel maximum 6 havi törlesztő részletének összege, legfeljebb azonban 200.000.-Ft. A támogatás kizárólag a lakáscélú hitel hátralékos törlesztő részletének megfizetésére használható fel.
Részletes tájékoztatás a Polgármesteri Hivatal Szociális Osztályán kérhető, ügyfélfogadási időben.

Mániákus elszántság nélkül aligha lehet megnyerni egy biztosítóval vagy bankkal szemben indított csatát – derül ki két tantörténet-értékű ügyből. A történetek rávilágítanak, hogy még egyértelműnek látszó bizonyítékokkal előállva is megeshet, hogy csak a legfelsőbb jogi fórumon találjuk meg igazunkat.

Kurázsi kell ahhoz, hogy a jól fizetett ügyvédhadsereget felvonultató pénzintézetekkel szemben fellépjen az ügyfél, ha sérelem éri. Még egyértelműnek látszó bizonyítékkal előállva is megeshet, hogy csak a legfelsőbb jogi fórumon találja meg igazát, ahogy az az Union Biztosító ellen 2003-ban indított és 2006-ban lezárt eljárásban történt (HVG, 2006. július 22.). Akkoriban egy kecsegtető K&H-lakáshitel mézesmadzagjával adták el az Union Biztosító életbiztosítását, miután a két szolgáltatást az MBI Biztosításközvetítő Kft. MBI Befektetési Jövőszámla néven kombinálta. Amikor azonban kiderült, hogy a lakáshitel nem létezik, a biztosító hallani sem akart arról, hogy visszafizesse az ügyfelek biztosításba fektetett pénzét. A panaszos, akit Sári Zoltán ügyvéd képviselt, három év után a Legfelsőbb Bíróságon kapott elégtételt.

Az ügy aktáit nemrég leporolta Sári, mert szeretné elérni, hogy azokat a pórul járt ügyfeleket is kártalanítsa a biztosító, akik a 2006-os ítélet nyomán nem jutottak pénzhez. A társaság azzal utasítja el a későn ébredők kérelmét, hogy a szerződés megkötésétől számított öt év után már nem lehet igényt érvényesíteni. Sári szerint viszont az számít, mikor tudta meg az ügyfél, hogy a hitel nem létezik. Bár úgy véli, hogy ezúttal a korábbinál hamarabb ér majd el eredményt, az sem tántorítja el, ha nem így lesz. A korábbi perben elszenvedett kudarcokon is azért tette túl magát, mert ügyvédként nem akarta elhinni, hogy jogkövetkezmények és az egyéni sérelmek orvoslása nélkül tévedésbe lehet ejteni embereket, s erre alapozva szerződést kötni velük.

Hitét megerősítette, hogy a Gazdasági Versenyhivatal Versenytanácsa is elmarasztalta a biztosítás értékesítésében részt vevő társaságokat, amiben szerepe lehetett annak a hivatalos bejelentésnek, amelyet Sári adott be ügyfele nevében a fogyasztói döntések tisztességtelen befolyásolása miatt. A GVH-eljárás végén, 2006 szeptemberében a Versenytanács összesen csaknem 100 millió forint büntetést szabott ki. A legtöbbet, 72 milliót a biztosítást terítő MBI Biztosításközvetítő Kft. kapta, az Union bírsága 24 millióra, a K&H Banké pedig 3 millióra rúgott. A döntés ellen az MBI Kft. és az Union is fellebbezett, de ezt a Fővárosi Ítélőtábla 2009 januárjában elutasította. Az Unionra egy átfogó ellenőrzés végén, 2006 júliusában a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete (PSZÁF) is kirótt 5 millió forintos bírságot, ám a határozatban nincs utalás arra, hogy ez kapcsolatban állt volna az MBI Jövőszámla értékesítésével.

A nem létező hitellel kombinált életbiztosításra Száraz Gabriellát is rábeszélte egyik, az MBI-nek dolgozó ismerőse. Szárazt az Union azóta már kifizette. Azok közé tartozott, akiknek Sári és ügyfele kaparta ki a gesztenyét, az LB ítélete nyomán ugyanis peren kívül megegyezhetett a biztosítóval. A HVG-nek elmondta, hogy ő bizony nem vállalta volna a jogi hercehurcát. Elbizonytalanította az is, hogy a bankban és a hitelközvetítőnél még csak nem is magyarázkodtak, amikor a nem létező hitel iránt érdeklődött.

Nem ilyen fából faragták viszont Varga Andrást, aki az FHB Jelzálogbankkal akasztotta össze a bajszát. 2008 őszén arról értesült, hogy nincs fedezet a svájcifrank-alapú hitelszámláján a megemelkedett törlesztőrészlet kifizetésére, holott korábban a túlfizetések miatt csaknem ezer svájci frank gyűlt ott össze tartalékként. Miután kiderült, hogy a bank ezt a summát az ő beleegyezése nélkül levonta előtörlesztésként, és ezért még az előtörlesztési díjat is felszámította, jó ideig szélmalomharcnak látszó küzdelem folyt Varga és az üzletszabályzatra hivatkozó bank között. Varga azt bizonygatta, hogy szó szerint a dokumentum nem tartalmazza az automatikus előtörlesztés lehetőségét, a pénzintézet viszont kitartott amellett, hogy jogosan vonta el a pénzt. A küzdelem odáig fajult, hogy a vitatott elvonás miatt keletkezett hátralék kifizetését megtagadó Varga neve 2009 márciusában felkerült a rossz adósok banki feketelistájára – holott ő minden hónapban rendszeresen törlesztette az előírt részletet. Az FHB Jelzálogbanktól kapott értesítés ekkor különösen felpaprikázta, a levélből ugyanis fehéren-feketén kiderült: annak ellenére került a neve a 90 napnál hosszabb késedelmet felhalmozó adósok listájára, hogy legnagyobb késése 33 nap volt. A kötélhúzás 2009. szeptember elején ért véget, amikor az FHB – úgymond méltányosságból – visszaírta az ügyfél számlájára az elvont összeget és az előtörlesztési díjat, s a feketelistáról is levette Vargát úgy, hogy annak nyoma sem maradt.

Valószínűleg ritkán fordul elő, hogy ilyen szívós ügyféllel kerül szembe egy pénzintézet. A jelenleg igazságügyi szakértőként dolgozó FHB-kuncsaft több mint tucatnyi kérelemmel, panaszbejelentéssel bombázta a pénzintézetet, és számtalan jegyzőkönyvet vetetett fel arról, hogy nem ismeri el a bank álláspontját. Csaknem hasonló számban küldözgette beadványait a PSZÁF-hoz is, miközben személyesen is legalább tízszer járt benn a felügyeletnél, az FHB-panaszkezelésen tett viziteket pedig már nem is számolta. Végül ő bírta tovább. A jelzálogbankkal vívott csata tehát az ügyfél győzelmével zárult. Az FHB okult is a kalandból – a maga módján. Üzletszabályzatának 2009. február 15-étől hatályos módosítása már kimondja, hogy a bank az ügyfél megkérdezése nélkül is beszámíthatja a törlesztésbe a számlán lévő összeget.

A bruttó külső adósság alapján Magyarország világviszonylatban a 20-as lista 19. helyén áll. Ez a lista viszont csak az ország tartozását mutatja, azt nem méri, hogy a világban hányadik helyen állunk a lakossági eladósodással.

Segítség a hitelgondokra A világgazdasági válság és a magyar gazdaság eleve nehéz helyzete minden hitelezési szegmenst érintett az elmúlt egy évben, igazi fordulat mégis csak 2009 tavaszán állt be. Az emberek addigra lemondtak lakásvásárlási terveikről, és hátrasoroltak minden nagyobb kiadást. Akik korábban már elcsábultak, és nem voltak kellőképpen körültekintőek, most nehézségekkel küzdhetnek. Az ingatlan.com kizárólagos hitelközvetítő partnerét, Sojnoczki Józsefet, a Credithungary vezetőjét kérdeztük arról, mit lehet tenni, ha kezdenek a vállalt terheink túlnőni rajtunk. Akiknek hiteltörlesztési gondjaik vannak, azoknak még a fizetési késedelem előtt le kell ülniük tárgyalni a bankkal, hogy átütemezést vagy türelmi időt kérjenek a törlesztésre – hívta fel a figyelmet Sojnoczki József. A szakértő szerint segítséggel olyan hitelkiváltást is el lehet indítani, amellyel a törlesztőrészlet akár 50 százalékára, a futamidő pedig 3-5 évvel növelhető a havi fizetési kötelezettség könnyítésére. A hitelkiváltás szerepe egyre fontosabb lehet, mivel a magyar lakosság az elmúlt években évről-évre egyre jobban eladósodott. Hogyan tovább? Bár a Magyar Nemzeti Bank (MNB) és a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete (PSZÁF) az utóbbi egy évben is többször felhívta a figyelmet az eladósodás veszélyeire, a gazdasági válság kiteljesedéséig kevesen vettek tudomást erről. A háztartási hitelek GDP-hez viszonyított aránya jelenleg közel 40 százalék, aminek közel 60 százaléka svájci frank alapú. A kis háztartások azért is tudtak túlzott mértékben eladósodni, mert nincs tartalékuk, és árfolyamváltozás esetén vagy a kamatok emelkedésekor nem tudnak mit tenni. Ezek mellett a MNB kijelentette azt is, hogy a bankok viselkedése is hozzájárult az eladosódáshoz, mert a devizahitelekben rejlő kockázatok ismertetése gyakran nem volt elég részletes vagy teljesen elmaradt. Emellett a korábbi devizahitelezési gyakorlatban a bankok egyszerűen nem vették figyelembe a jövedelem terhelhetőségét, azaz nem kalkuláltak a jövedelem gyakran 20-30 százalékát is kitevő törlesztőrészlet esetleges emelkedésével.

Az ingatlanszakma, az építőipar, a lakáshitelezés legfontosabb idei eseményeit, történéseit gyűjtöttük össze a teljesség igénye nélkül. Visszafogott fejlesztések, hitelválság, törvénymódosítások az adósok védelmében, korrupciós ügyek, válságkezelés.

Január

Megszűnik a luxusadó

Az Alkotmánybíróság 2008 decemberi határozata szerint alkotmányellenes a luxusadóról szóló törvény, ezért 2009-től már nem terheli a 100 milliónál drágább ingatlanok tulajdonosait.

Február

1800 milliárd uniós forint a beruházásokra

Bajnai Gordon gazdasági és fejlesztési miniszter közli, hogy 1800 milliárd forintot fordítanak építőipari beruházásokra, szám szerint 636 uniós projektre. A projektgazdákat már kiválasztották, csupán az alvállalkozói státuszokra pályázhatnak a kkv-k.

Lecsukják Hunvaldot

A Pesti Központi Kerületi Bíróság elrendeli Hunvald György előzetes letartóztatását. A VII. kerületi polgármestert bűnsegédként elkövetett, különösen nagy kárt okozó, üzletszerűen, bűnszervezet tagjaként csalással és különösen jelentős kárt okozó, üzletszerűen, bűnszervezet tagjaként elkövetett csalás bűntettének kísérletével gyanúsítják.

Március

Törvénymódosítás az egyoldalú banki szerződésmódosítások ellen

Az Országgyűlés elfogadja a pénzügyi közvetítőrendszer felügyeletét érintő egyes törvények módosítását, amely szerint a „kölcsönszerződésben kizárólag a kamatot, díjat, vagy költséget lehet egyoldalúan – az ügyfél számára kedvezőtlenül – módosítani abban az esetben, ha a szerződés az ok-okozati feltételek megváltozása esetére ezt lehetővé teszi.” Ekkor az ügyfél jogosult díjmentesen felmondani. Másrészt szorgalmazza a módosítás, hogy a bankok 20-30%-os önrész mellett nyújtsanak lakáshitelt.

Nem újítják fel a budai Várat

13 kiemelt projekt korábban megítélt uniós támogatását vonja vissza a kormány. A törölt beruházások között van a budai Váré is. Ugyanis a budai önkormányzat változtatási tilalmat rendelt el a Dísz téri volt Honvéd Főparancsnokság épületére, mert szerintük a felújítás tervei nem illeszkednek a Vár épített örökségébe.

A lakáscélú kölcsönökre vonatkozó állami készfizető kezesség szabályai

A márciusban elfogadott és júliusban hatályba lépő törvény szerint a Magyar Állam a lakáscélú kölcsönökre vonatkozóan állami készfizető kezességet vállal azokért, akiknek a munkaviszonya 2008. szeptember 30-át követően szűnt meg, és akik álláskeresőnek minősülnek. Az adósok vállalják, hogy meghatározott időpontig havonta legalább tízezer forintot fizetnek. A kölcsönre vonatkozó szerződést 2009. június 30-ig kell megkötni, a kölcsön összege pedig nem haladhatja meg a 20 millió forintot. Ezzel 2 évig csökkenthetők a törlesztőrészlet okozta terhek.

Április

Bejelentik a Bajnai-csomagot

A Kormány által tervezett megszorítások a februári csomaggal együtt idén 400 milliárd, jövőre 900 milliárd forintot tesznek ki. A magyar gazdaság 5,5-6 százalékos visszaesését prognosztizálják. Néhány tervezett intézkedés: az áfakulcs 25 százalékra nő, emelkedik a jövedéki adó, eltörlik a 13. havi nyugdíjat és fizetést, nem emelkedik a családi pótlék, bevezetik a szuperbruttósítást, csökken a táppénz, fokozatosan megszüntetik az energiaár-kompenzációt, bevezetik a vagyonadót.

Május

Ügyészségi vizsgálat a sukorói megaberuházás miatt

Közokirat-hamisítás és hűtlen kezelés gyanújával indul nyomozás a velencei-tavi Sukoró közelébe 70 hektáros területen tervezett szórakoztató-központ (King's City) ingatlanügyében. A nemzetközi befektetői csoport ingatlancserével jutott a területhez. A főügyészség az ügyletben hűtlen kezelést gyanít. A vizsgálat szerint a cserébe felajánlott ingatlanok értéke pedig jóval a tóparti terület ára alatt volt.

Június

Megszavazzák a vagyonadót

2010. január elsején hatályba lép a LXXVIII. törvény az egyes nagy értékű vagyontárgyakat terhelő adóról, amelyet a 30 millió forintnál nagyobb értékű ingatlanokra, a nagy értékű autókra, vízi és légi járművekre vetnek ki. Az ingatlanadót az adózó három sáv alapján fizeti: 30 millió forintig 0,25 százalék, 30 és 50 millió között 0,35 százalék, míg afelett 0,5 százalék az adó. Nem lesz adóköteles a tulajdonos által lakott 30 millió forintnál nem drágább lakás, és akkor sem kell fizetni, ha ugyan két lakása van valakinek, de a második 15 milliónál nem ér többet. A harmadik lakás minden esetben adóköteles lesz az első forinttól kezdve.

„Biztos kéz” az építőipari körbetartozások ellen, változik az Étv. (LXXVIII. törvény)

A Kormány építési törvénycsomagja (LVII. törvény, később a 191/2009 (IX. 15.) sz. kormányrendelet) az alvállalkozók védelmében előírja, hogy részükre a díjfizetés határideje nem térhet el a fejlesztő (megrendelő) által a fővállalkozó részére történő díjfizetéstől, és hogy a díj fővállalkozó számlájára mindaddig nem utalható át, ameddig az ki nem fizette az alvállalkozókat. A teljesítéseket – meghatározott esetekben – semleges műszaki ellenőrnek igazolnia kell. Nagyobb építkezéseknél a fejlesztőnek előre rendelkezésre kell bocsátani a vállalkozói díjat egy ún. fedezetkezelő részére, aki a teljesítések leigazolása esetén fizeti ki a vállalkozókat.

Július

Megszűnik a szocpol és az állami kamattámogatás

A lakástámogatások egy részének felfüggesztése során megszűnik a szocpol és a félszocpol, illetve az állami kamattámogatás a forinthitelekre, valamint új lakások esetében 25%-ra emelkedik az áfa.

Augusztus

Az ombudsman szerint is alkotmányellenes a vagyonadó

Az egyes nagy értékű vagyontárgyak adójáról szóló törvény több eleme felveti az alkotmányellenesség gyanúját – vélekedik Szabó Máté országgyűlési biztos, aki beadvánnyal fordul az Alkotmánybírósághoz. Szerinte a törvény sem az adóalany, sem az adóhatóság számára nem ad fogódzót egy adott ingatlan tényleges forgalmi értékének meghatározásához.

Az önkormányzatok elővásárlási joga

Hatályba lép a lakáshitelesek megsegítését célzó, az önkormányzatok számára elővásárlási jogot biztosító törvény. E szerint az önkormányzatok megvásárolhatják azokat a lakásokat, amelyek tulajdonosai nem tudják fizetni hitelük törlesztőrészleteit.

Szeptember

Aláírják a banki kódexet

Bajnai Gordon miniszterelnök, Farkas Ádám a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyeletének elnöke, valamint Patai Mihály, a Magyar Bankszövetség alelnöke aláírja a magatartási kódexet, amely decemberben lép életbe. A lakossági hitelezés 5 területét érinti a kódex: meghatározza a felelős hitelezés általános normáit és a szerződéskötés előtti hitelezői magatartáshoz kapcsolódó elveket, szabályozza az egyoldalú szerződésmódosításokat, valamint a fizetési nehézségekkel küzdő ügyfelek megsegítésekor alkalmazandó eljárásokat, ill. a bebukott hiteleknél a végrehajtások menetét.

Épülhet a pláza a Kökinél

A Köki Terminál generálkivitelezői feladataira a megbízást a Strabag Zrt. nyeri el. A jelentős közlekedési fejlesztések mellett kétszintes bevásárló- és szórakoztató-központ épül. A teljes beruházás átadására 2011 első félévében kerülhet sor.

Október

Új lakástámogatási rendszer

Hatályba lép a 134/2009.(VI.23.) számú kormányrendelet, amely szerint kamattámogatást azok a fiatalok vehetnek igénybe új lakás építéséhez vagy vásárlásához, akik, ha egy gyermeket nevelnek, a kérelem benyújtásakor nem töltötték be a 35.; ha a családban több gyermek is van, akkor a 45. életévüket. Az új lakás értéke Budapesten nem haladhatja meg a 25, vidéken a 20 millió forintot. A 20 évig támogatott hitel összege a fővárosban és a megyei jogú városokban legfeljebb 12,5 millió, egyéb településeken 10 millió forint lehet. Korszerűsítésnél 5 milliós hitelig lehet támogatást igényelni.

Nyomoz az ügyészség a moszkvai ingatlaneladás miatt

Az ügyészség hivatali visszaélés bűntette miatt indít eljárást a moszkvai Magyar Kereskedelmi Képviselet eladásának ügyében. Az Állami Számvevőszék korábbi jelentése szerint a moszkvai ingatlant már jóval az előtt eladták, hogy az erről szóló pályázatot kiírták volna. A későbbi győztes Diamond Air 2008 márciusában utalta át a 3,5 milliárd forintos vételárat az MNV-nek, míg az eladásról szóló pályázatot 2008 júliusában írták ki.

November

Változnak az illetékkedvezmények, megszűnik az örökösödési illeték

Az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény módosítása 2010. január 1-én lép hatályba. Lakóingatlan átruházása esetén 4 millió forintig marad a 2%-os mérték, az ezt meghaladó részre pedig 4% az illeték. Illetékköteles lesz az üzletrész megszerzése is, ha a vásárló magyarországi ingatlanvagyonnal rendelkező társaságban szerez minimum 75%-os részesedést. Gyermek, a házastárs és a szülő részére illetékmentes lesz az öröklött vagyonnak az a része, amelynek terhekkel csökkentett értéke nem több 20 millió forintnál.

Megnyílik az Allée

Megnyílik a budai Skála helyén megépült Allée bevásárlóközpont. A 46 ezer négyzetméteren elterülő épületben 140 üzlethelyiség, 13 termes mozi, kaszinó, éttermek, kávézók és egy 1500nm-es fitneszközpont található. A szomszédos Kőrössy József utcát sétáló utcává alakították. A felszíni forgalom csökkentése érdekében a Bercsényi utca alatt közúti alagút készült, ami az 1200 parkolóhelyes mélygarázs bejáratául is szolgál.

December

Egyes pénzügyi tárgyú törvények módosulnak

A hitelszerződéseknek tételesen tartalmazniuk kell az egyoldalú módosítására okot adó körülményeket. Ezen túl az árazási elvekben is szerepelnek majd a módosítás elvei, amelyek betartását a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete ellenőrzi a magatartási kódex alapján. A törvény kötelezővé teszi a fogyasztó hitelképességének értékelését a hitelszerződés megkötése előtt és a hitel összegének növelése esetén. Emellett 2%-ban (egyes esetekben 2,5%-ban) maximálják a jelzáloghitel előtörlesztési díját. Egy ember egy évben csak egyszer vehet fel 65%-nál magasabb THM-mel hitelt.

Beindul az APEH vagyonadó-kalkulátora

Az APEH szerint decemberben már elérhető lesz honlapjukon a hivatalos vagyonadó-kalkulátor. Ez a Magyar Közlönyben megjelent 242/2009. (X. 29.) számú kormányrendelet szerint úgy működik, hogy a forgalmi érték megállapításához egy online adatlapot kell kitölteni, feltüntetve az ingatlan fontosabb jellemzőit, amire az adóhivatal elektronikus levélben fog válaszolni. A kapott érték nem kötelezi semmire az adózót, viszont ha ez után az összeg után vallja be az adót, akkor az adóhatóság később sem büntetheti meg. (Legfrissebb híradás szerint január elsejétől indul a kalkulátor.)

A belföldi áfa alanyoknak legkésőbb 2010. február 1-jén kell nyilatkozniuk az állami adóhatóságnak arról, hogy a tulajdonukban álló lakóingatlanokat adómentesen kívánják értékesíteni. A határidő elmulasztása jogvesztő – hívta fel a figyelmet Balázs Péter, a Noerr & Társai Iroda adótanácsadó munkatársa.

A hatályos szabályozás értelmében az általános forgalmi adóról szóló törvény szerint újnak nem minősülő ingatlan értékesítése mentes az általános forgalmi adó alól. Ez a szabály mind a lakás céljára, mind pedig az egyéb üzleti célra szolgáló ingatlanokra is vonatkozik. Az áfaalanyoknak lehetőségük van arra, hogy ingatlanjaik értékesítését áfa kötelessé tegyék, azonban a 2009-es szabályok szerint választásuk egyszerre érintette mind a lakás céljára, mind pedig az egyéb üzleti célra szolgáló ingatlanjaikat. Ez kedvezőtlen szabályozás, mert kompromisszumok elé állította a társaságokat: a lakóingatlanok esetében általában az adómentesség, míg az egyéb ingatlanok esetében pedig az áfa kötelesség választása lenne kedvezőbb megoldás.

Az áfaalany társaságok újnak nem minősülő lakóingatlanjaikat döntően áfaalanynak nem minősülő magánszemélyek részére értékesítik. Mivel az áfaalanynak nem minősülő magánszemélyek egy áfaköteles értékesítés keretében rájuk áthárított áfát nem tudnák levonásba helyezni, ezért számukra olcsóbb megoldás, ha az ingatlant áfa tehertől mentesen vehetik meg. Nem elhanyagolható szempont ugyanakkor, hogy az értékesítő társaság is versenyképesebb áron tud eladni lakóingatlant áfa mentesség választása mellett.

Az egyéb üzleti célra szolgáló ingatlanok esetében döntően az áfa köteles értékesítés a kedvezőbb. Ilyenkor általában egy olyan áfaalany társaság részére történik az ingatlanértékesítés, amely élhet az áfa levonási jogával, ezért számára gyakorlatilag közömbös, hogy a beszerzése áfaköteles vagy áfamentes. Egyértelmű előnyt jelent azonban mindez az értékesítő fél szempontjából: az értékesített ingatlannal kapcsolatos korábbi beszerzéseinek áfa tartalmát csak akkor vonhatja le, ha az ingatlan értékesítésével kapcsolatban áfa köteles értékesítési módozatot választott.

Az eddigi kompromisszumkényszertől megszabadulhatnak a vállalkozások, mivel 2010. januárjától a lakóingatlanok esetében áfa mentességet, míg az üzleti célra szolgáló ingatlanjaik esetében áfa kötelességet választhatnak és nem kell mindkét ingatlantípus esetében vagy csak a mentesség, vagy csak az adókötelesség mellett elköteleződniük. Azonban nem szabad elfelejteni, hogy a választás határidőhöz kötött: a két ingatlantípus egymástól eltérő áfa rendszerbeli kezeléséhez mindenképpen bejelentéssel kell élni legkésőbb 2010. február 1-jén, amely határidő jogvesztő.

Kaposváron többen eladják a lakásukat a hiteltörlesztés miatt. Mások a vagyonadó elől menekülnek. Egyre kelendőbbek az albérletek.

Jobbat remélnek a kaposvári ingatlanügynökségek 2010-től. Az elmúlt évben – főként az utolsó hónapokban – jóval kevesebb volt az ügyfélforgalmuk.

– A november, a december és a január mindig csendesebb – tudtuk meg Sümegh Nándornétól, az egyik kaposvári ingatlanközvetítő iroda vezetőjétől –, az érdeklődő ügyfelek között azonban nagyobb arányban érkeznek komoly vásárlási szándékkal.

Az általános ingatlanpiaci válság miatt Budapesten több ezer lakás üresen áll, és bár ennyire még nem súlyos a helyzet a vidéki városokban, Kaposváron is jóval kevesebb lakást adnak el az ingatlanügynökök.

Sümegh Nándorné, az egyik kaposvári ingatlanközvetítő iroda vezetője hozzátette: a hitelhez jutás szigorú feltételeinek megjelenésével és a szocpol megszűnésével kevesebben vágnak bele lakásvásárlásba. November–decemberben ráadásul még a komolyan vásárolni szándékozó ügyfelek is kivártak, mivel akkor jelentették be, hogy csökken a lakásvásárlási illeték januártól.

Négymillió forint feletti lakóingatlan vásárlása esetén a hatszázalékos illetéket négyre csökkentették, ami egy tízmillió forintos lakás esetében 240 ezer forint, azaz nem kevés. Emiatt talán az év első hónapjában némi fellendülés tapasztalható – állítják a szakemberek. A vásárlók többsége készpénzzel fizet, mivel a banki hitelek feltételei januártól tovább szigorodtak, és behatárolták a finanszírozási hányadot is.

– A másfél-két szobás gázos, egyedi fűtéses lakásokra van leginkább kereslet – mondta Sümegh Nándorné –, ezekhez hét-, valamint kilenc és fél millió forint között lehet hozzájutni, ilyen méretű panelre ennél olcsóbban. Utóbbiak után csak kevesen érdeklődnek, ám az egyedi hőmennyiségmérővel és műanyag ablakokkal felszereltek valamivel kelendőbbek.

A tulajdonosok többsége várja az árak emelkedését, ezért ha nem muszáj, nem adják el, míg akiknek igen kell a pénz, azok kénytelenek komoly árengedményt adni. Az elmúlt években épített jó állapotú, háromszobás-nappalis családi házak szintén keresettek, körülbelül 25 millió forintig, míg azokat a nagy értékű, 20-30 milliós, felújításra szoruló családi házakat, melyeknek belső kialakítása a mai elvárásoknak nem felel meg, szinte lehetetlen eladni.

A családi házra vágyó párok jó része bizalmatlan a könnyűszerkezetes házakkal szemben, mivel Magyarországon még nincs akkora hagyománya az ilyen fajta építményeknek, mint Németországban, Hollandiában vagy Amerikában. Pedig akadnak olyan vállalkozások, melyek 30-40-50 éves garanciát vállalnak, és bár a négyzetméter ára nem olcsóbb, nagy előnye, hogy gyorsan felépítik. A bizalmatlanság oka, hogy akadnak olyan helyi vállalkozók, amelyek egyedi konstrukciót igen, ám garanciát nem vállalnak, és ez nagy lutri akkor, ha nem pontos az illeszkedés, és néhány év múlva gond lesz a házzal. Az ingatlanválság közepén ugyanakkor virágzik az albérlet-közvetítés, és nem a diákok miatt.

– Naponta négy-öt ügyfél is megfordul az irodánkban, még háromgyermekes család is van a listán – mondta Sümegh Nándorné. – Sok fiatal eladásra kényszerült az óriási hiteltörlesztés miatt, és nem tud új lakást venni. Általában itt is a másfél-két szobás lakásokat keresik, havi 30-40 ezer forintos bérleti díjjal.

Már igényelhető az a kamatmentes kölcsön, melyet a nehéz helyzetbe került zalaegerszegi lakáshitelesek megsegítésére alakított ki a város önkormányzata. A támogatás maximum 720 ezer forint lehet. Igénylőlap a polgármesteri hivatal népjóléti osztályán kérhető.

A családok többsége Zalaegerszegen is hitelből vásárolt saját lakást. Vállaltak egy bizonyos összegű havi törlesztőrészletet, nem számolva azzal, hogy a gazdasági válság következtében emelkedhet a részlet, de előfordulhat az is, és sajnos sok esetben elő is fordult, hogy elvesztette időközben munkáját a pár egyik, vagy mindkét tagja. Az átmenetileg nehéz helyzetbe került családok lakáshitel-törlesztésének támogatására alkotott még 2009-ben rendeletet Zalaegerszeg önkormányzata. 50 milliós keretet különítettek el e célra. A kamatmentes kölcsön formájában nyújtott támogatást január 1-jétől igényelhetik mindazok a bajbajutottak, akik 2008. szeptember 30-a előtt kötöttek lakáscélú kölcsönszerződést és nem rendelkeznek más lakóingatlannal vagy üdülővel.

További feltétele a támogatás megítélésének, hogy a kölcsönnel terhelt lakóingatlan nem lehet 120 négyzetméternél nagyobb, és alapterülete nem haladhatja meg egy személy esetén a 60 négyzetmétert, kétszemélyes háztartásnál a 35 négyzetmétert, illetve 3, vagy többszemélyes háztartásnál személyenként a 30 négyzetmétert.

Maximum 720 ezer forintos támogatás igényelhető, amelyet két évre elosztva 30 ezer forintos részletekben kaphatnak meg a bajbajutott lakáshitelesek. A kamatmentes kölcsönt nyomtatványon keresztül kell igényelni, melyet a polgármesteri hivatal népjóléti osztályán biztosítanak az érdeklődőknek.

Négyből egy kölcsön törlesztésével csúsznak az ügyfelek

Idén fokozottan ellenőrzi a lakossági hiteleket a pénzügyi felügyelet, amely arra számít, hogy a válság miatt ebben az évben még több adós kerülhet nehéz helyzetbe. A kiemelt figyelem indokolt: szeptember végén már minden negyedik hitel törlesztésével gondok voltak.

A hitelkockázatokra, a jövedelmezőségre, a tőketervezésre, a likviditásra és az ügyfelek védelmére koncentrál 2010-ben a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete (PSZÁF), amely ez irányú ajánlásokat és módszertani útmutatókat ad a felügyelt intézményeknek. A felügyelet honlapján közzétett dokumentum tanúsága szerint a gazdasági válság hatására a magyar ügyfelek is egyre nagyobb számban szembesültek azzal, hogy a megfelelő tájékoztatás hiányában növekszik a fogyasztók megtévesztésének veszélye, ezért a felügyelet fokozottan ellenőrzi, hogy a szerződésekben vállalt kötelezettségeiket az adott pénzügyi intézmények megfelelő módon teljesítsék. A felügyelet azzal számol, hogy idén még nem javul az adósok helyzete, emiatt a hitelkockázaton belül kiemelt figyelemmel kíséri a jelzáloghitelek fedezetértékelésének és az átütemezett kölcsönök kezelésének a problémáját.

Figyelni bőven van mire. A pénzügyi felügyelet honlapján publikált adatok szerint 2009. szeptember végén a részvénytársasági formában működő bankok által kezelt 5,77 millió lakossági hitelszerződésből (ez nagyjából a piac 90 százalékát jelenti) több mint másfél millió kölcsön esetében volt probléma a törlesztéssel. A kilencven napot meghaladó késedelembe eső hitelek száma az első kilenc hónap során harmadával, 641 ezerre nőtt, ezzel a nem teljesítő szerződések aránya a 2008. évvégi 8,1-ről 11,1 százalékra ugrott, ezen belül a jelzáloghitelek esetében 4,6-ról 6,2 százalékra emelkedett.

A kölcsönök összegét vizsgálva mindez úgy néz ki, hogy a 6828 milliárd forintos lakossági hitelállományból 1427 milliárd forint kölcsön esetében csúszik a törlesztés. Ez csaknem 21 százalékos arányt jelent, szemben a 2008. év végi 13,8 százalékkal, míg ezen belül a kilencven napon túli tartozások aránya több mint a duplájára, 3,2-ről 6,8 százalékra nőtt. A problémás hitelek összege tehát gyorsabb ütemben nő, mint a szerződések száma, ami azt jelenti, hogy mind több az átlagosnál nagyobb méretű kölcsön esetében (például lakáshitellel) van gond, miközben korábban elsősorban a kisebb összegű kölcsönök visszafizetését kezelték „rugalmasabban” az ügyfelek.

A trendfordulóra felfigyeltek a bankok is, melyek minden eddiginél több lakossági hitelt ütemeznek át. Szeptember végén 36,7 ezer átstrukturált kölcsönt kezeltek a pénzintézetek, ezek összértéke 132 milliárd forint volt – vagyis a bankok elsősorban a nagyobb összegű hitelek esetében hajlanak az átütemezésre. Mindezek ellenére a bedőlt lakáshitelek száma ugrásszerűen nőtt 2009-ben. Szeptember végéig csaknem tizenkétezer lakóingatlan esetében kezdeményeztek a pénzintézetek végrehajtást vagy értékesítették követelésüket. A tartozásrendezési eljárások számának havi átlaga 42 százalékkal emelkedett.

A követendő ökölszabály kissé furán hangzik, de igaz: minél több megtakarításunk - önerőnk - van, annál kevésbé éri meg lakást venni hitelre.Hosszabb távon ugyanis jobban járunk, ha más befektetésiekben fialtatjuk pénzünket, miközben egy albérletbe rendezkedünk be. Lakást akkor vegyünk, ha alig van pénzünk.

Idehaza még mindig nem jellemző, hogy a saját használatra vásárolt ingatlant a tulajdonosok pénzügyi befektetésnek (is) tekintsék. A többség azért vesz lakást, mert úgy okoskodik: a saját jobb, mint az albérlet, mert így legalább a törlesztő azon része (eleinte kisebb aztán nagyobb) nem kidobott pénz, ami a tartozás csökkentésére megy. Ez igaz is, ahogy az is, hogy az albérletben élők minden egyes lakbérre költött forintja kidobott pénz.

Első ránézésre tehát anyagilag is nyilvánvalóan előnyös döntésnek látszik a lakásvásárlás. Bizonyos tényezők azonban ezt az evidenciát az ellenkezőjére fordíthatják. Azt már ugyanis kevesen gondolják végig, hogy megtakarított pénzünkkel mi egyebet lehetne kezdeni az ingatlanvásárláson kívül.

Érdemes lehet befektetni megtakarításainkat és albérletben maradni?

Tőlünk nyugatabbra a középrétegek inkább ezt a megoldást választják. A svájciak közel kétharmada albérletben él, de a németeknél, az osztrákoknál és az északi államokban is népszerű ez a típusú lakhatási forma. Ezekben az országban igen kiterjedt bérlakás hálózat épült ki, tehát nem egyszerűen albérletekről van szó. A bérlakásban élők a lakáshitelek törlesztőinél jóval alacsonyabb havidíjért - államilag támogatott a rendszer - hosszú távra rendezkednek be. Magyarországon viszont gyakorlatilag nem létezik ilyen bérlakás rendszer, így a középrétegek szemében a legracionálisabb választás a hitelből történő tulajdonszerzés.

Azonban még itthon is felmerülhet a kédés: a lakáshitel önrészének szánt pénzünk befektethető-e a úgy, hogy hosszú távon jobban járjunk a pénzünk megforgatásával és egy albérlettel, mint a lakásvásárlással?

A követendő ökölszabály így szól: minél nagyobb tőkéje, azaz önereje van valakinek, annál kevésbé éri meg belőle saját lakást vásárolni hitelre. Ugyanez másként is megfogalmazható: akinek csak 1-2 milliója van - tehát kisebb az önrésze - , az nagy valószínűséggel jobban jár, ha tőkéje mellé hitelt vesz fel és lakást szerez, mint ha pénzét megforgatná egyéb befektetésekben, közben pedig albérletben lakna.

Saját lakás és hitel, vagy albérlet és befektetés?

Mit tegyen, akinek ötmilliós megtakarítása van és a fenti kérdésre keresi a választ? Tegyük fel, hogy az illető kinézett magának egy 15 milliós lakást, tehát azon gondolkodik, hogy tőkéjét kiegészítse-e egy 10 milliós hitellel, vagy inkább az albérletet válassza és pénzét fektesse részvényekbe, részvényalapokba?

Az illető hosszú távon is jól járhat az albérlet/befektetés párosítással. A hosszú távú, kockázatos részvénybefektetések hozama jócskán meghaladhatja az éves 10 százalékot, a múltbéli tapasztalatokból legalábbis erre lehet következtetni – a válságos időszakok ellenére is. Ötmilliós tőkéből 10 év alatt könnyedén összejöhet 15-16 millió forint. Igaz, közben keményen fizetjük az évek alatt folyamatosan emelkedő albérleti díjat, ami 80-90 ezres 10 évre vetített átlagos összeggel számolva könnyedén elérheti a tízmillió forintot.

És hogyan alakulna a hitelünk egyenlege? Egy tízmilliós hitelt ma durván 80 ezer forintos havi törlesztő bevállalásával kaphatunk meg húsz éves futamidővel, devizában. Sokan elfelejtik, hogy a részletek nagy része nem a tőketartozásunk törlesztésére megy, hanem kamat formájában ugyanúgy nyeli el a bank, mintha a főbérlőnek fizetnénk. A "feneketlen zsák" effektus tehát ugyanúgy működik a hitelfelvételnél, mint az albérlet esetén.

A hitelek törlesztése általában úgy néz ki, hogy az első évben befizetett havidíjak 20 százaléka megy adósságunk csökkentésére, a többit a hitelt nyújtó kamat formájában zsebre vágja. A 20 százalék a futamidő előrehaladtával folyamatosan emelkedik, azonban a tizedik évben - amikor a példánkban szereplő hitelfelvevő eladja lakását -eredeti tízmilliós adósságából körülbelül hatmillióval tartozik még. 

Tíz év alatt azonban szerencsés esetben az ingatlan értéke is nő, amit nem szabad figyelmen kívül hagynunk, ha arra keressük a választ, hogy jó befektetés-e lakóingatlant venni. Tekintsünk el az igen szerencsétlen és az igen szerencsés helyzetektől: az átlagos ingatlan áremelkedés valahol 1-3 százalék között lesz.

Ez azt jelenti: éves átlagos három százalékos drágulással számolva az eredetileg 15 milliós lakás ára 10 év alatt 20 millióra nő. Ha ennyiért el is tudja adni a lakástulajdonos az ingatlant, akkor már csak a hatmilliós banki tartozást kell megadnia, és marad durván 14 millió forintja: ötmillió, amit eredetileg beletett az ingatlanba, ötmillió az értéknövekedésből és négymillió a visszafizetett törlesztőkből, amit az eladásnál visszakap. (Az infláció mindkét pénzzé tett befektetés értékére ugyanúgy hat, ezért azzal most nem számoltunk.) 

Az egyik közhely igaz, a másik nem

Két tény állapítható meg: az egyik igazolja azt a berögzült közhelyet, hogy aki az albérletet választja, hosszabb távon több pénzt dob ki az ablakon. Az albérlet 10 év alatt durván tízmillióba fájt. A saját lakás havi részleteire is nagyjából ugyanennyit kell kifizetni ennyi idő alatt, ebben az esetben azonban legalább a pénz egy része – 10 év alatt durván négymillió – nem kidobott pénz, hiszen a tőketartozás közben ennyivel csökken.

Az egyenlet egyik fele tehát igaz, a másik – miszerint mindig jobb döntés lakást venni hitelből – viszont nem. Ha ugyanis nem csak azt nézzük, hogy melyik esetben dobtunk ki többet, hanem azt is, hogy, hogy 10 év után melyik esetben kerülhet több pénz a zsebünkbe, akkor tisztán látszik, hogy egy jól megválasztott befektetési stratégiával még akkor is jobban járunk, ha közben többet költünk az albérletre, mint amennyit ugyanennyi idő alatt a hiteltörlesztés kamat- és kezelési költsége emészt fel.

A fenti példa persze nem általánosítható. Akinek nincs ötmillió önrésze, mondjuk csak egy vagy két milliója, könnyedén jobban járhat, ha azt beteszi önrésznek egy lakáshitel mellé. (Kétmillió forint 10 év alatt átlagos esetben nem hoz túl sokat, jobban járhat az, aki ingatlanba fekteti.) Akik 3-4 milliós, esetleg nagyobb önrész birtokosai, mindenképpen érdemes elgondolkodniuk azon, hogy albérletbe költöznek és pénzüket hosszú távra befektetik. 

Tehát minél több a rendelkezésre álló önerő (a tőke), annál jobban megéri a pénzt befektetni és albérletbe költözni. A másik oldalról ugyanezt úgy lehet megfogalmazni: minél kevesebb a saját pénzünk, annál jobban megéri hitelt fölvenni.

Több minden miatt fájhat a feje a lakástulajoknak

Bár nem lehet villogni a menő lakással az albérletet választóknak, a lakástulajdonlással sok olyan kockázat és kiadás jár, amivel az albérlők nem szembesülnek.

A hitelfelvétel árfolyam- és kamatkockázattal jár, hogy az elmúlt évben felmerülő két legfájdalmasabb kockázatot említsük. Az ingatlanvásárlás bürokratikus díjai is igen magasak, egy 15 milliós lakás után például 520 ezer forintnyi illetéket kell kifizetni és egyéb – hitelfolyósítási, ügyvédi, közjegyzői, banki stb... - kiadások is felmerülnek.

A lakástulajdonosok amortizációs kiadásokkal is számolhatnak, ami tíz évre vetítve könnyen elérheti a 1,5-2 millió forintot. Ma már egy kisebb lakás igényes berendezéséhez is legalább egymillió forint kell. Hátrány, hogy nem tőkések és kisbefektetők, hanem banki adósok vagyunk. A munkahely esetleges elvesztése sokkal nagyobb veszélyekkel jár, ráadásul a munkaerőpiac is kevésbé átjárható a sok lakástulajdonos miatt. További hátrány, hogy a pénz egyetlen ingatlanban van, így egyetlen eszköz értékingadozásának vagyunk kitéve, a hirtelen jött befektetési lehetőségekre pedig nem tudunk reagálni, hiszen megtakarításunk részleteiben nem érhető el.